¿CUÁNTO VALE MI TERRENO?

A continuación se desarrolla un caso como ejemplo. Puede aplicarse a cualquier terreno en la ciudad de más de 100.000 habitantes y, que tenga aptitud para construir departamentos.

Se considerarán dos alternativas para dos terrenos similares, prácticamente iguales, que esta ubicado en Santa Rosa a dos cuadras de distancia uno de otro.

A) permite construir el Código vigente 1560 m2 - 24 unidades.

B) permite construir el Código vigente 1050 m2 - 16 unidades.

El análisis está referido a terrenos que puedan utilizarse para la construcción de departamentos en Propiedad Horizontal.

DESARROLLO DE LA EXPLICACIÓN

El valor normalmente se lo entiende como el precio de una mercadería en términos monetarios.

La tierra como bien raíz tiene características singulares que le son propias y diferenciales con respecto al resto de los inmuebles.

La capacidad de producción en metros edificables sobre un lote urbano resulta central en el análisis e interpretación de su valor de mercado.

El valor de mercado de un inmueble, como es sabido, es el espacio de encuentro entre la oferta y demanda. El valor de mercado es aquel más probable en el que coincidirán las aspiraciones tanto de la oferta como de la demanda, siempre más tarde o más temprano el valor termina ajustando a estos parámetros.

A menudo este tiempo de “ajuste” puede llegar a ser prolongado, lo que genera incluso costos de mantenimiento y financieros.

Estos ajustes debidamente medidos al inicio de la puesta en oferta del bien dotarían de un mayor grado de flexibilidad al valor de tasación original.

El terreno como sustento para el edificio que es posible erigir sobre él, obviamente como parte de un conjunto mayor su valor, no puede ser independiente de la suerte que correrá el producto final, es decir del valor de comercialización de las unidades que compondrán el edificio a construir.

Este razonamiento impone para la valuación objetiva de un terreno el análisis del mercado de cual o cuales serían los proyectos más viables para llevar adelante sobre él.

Para ello es necesario conocer sus costos de producción, la velocidad probable de venta, su valor de de comercialización, los tiempos totales de ejecución, los costos financieros, etc. etc.

Este es el análisis que debería llevar a adelante todo potencial desarrollador para analizar los costos y la viabilidad del proyecto.

Esta tarea de por si muy trabajosa es posible simplificarla aplicando el método de Valor residual, teniendo en cuenta que el valor al que se arriba queda como “residuo” luego de haber descontado de los ingresos potenciales los egresos que generaría llevar adelante el emprendimiento y la utilidad.

PROCEDIMIENTO SIMPLIFICADO DE VALOR RESIDUAL PARA UNT ERRENO URBANO

La aplicación de esta metodología podría dividirse en dos partes fundamentales, una relativa a la información requerida y otra más específica de cálculo. Información pertinente:

1. Estudio de mercado: Responde a la pregunta: Qué construir?

Se tratará de establecer la factibilidad de inserción en el mercado de un desarrollo sobre el terreno, cual sería el más aconsejable y los valores de venta para ello deben procederse, entre otras, a las siguientes tareas.

a. Relevamiento de emprendimientos en construcción y edificios terminados en el radio de influencia competitivo del inmueble.

b. Relevamiento de velocidad de venta de unidades.

c. Relevamiento de tipología y características constructivas y de terminaciones.

d. Investigación de costos de construcción y formas de comercialización.

2. Análisis de la capacidad edificable del lote: Responde a la pregunta : cuanto se puede construir?

En forma simultánea o una vez definida por mercado la factibilidad de desarrollo de un lote, se debe proceder a calcular la capacidad edificable del mismo para lo cual debe interpretarse la normativa municipal exigible sobre el mismo, Código de Planeamiento Urbano y demás normas relacionadas.

La primera aproximación nos la dará factor de ocupación total (FOT), lo cual puede conllevar a errores ya que no siempre es posible agotar el FOT.

Con el fin de obtener precisión cierta acerca del potencial a construir de un lote es necesario llevar adelante la VOLUMETRIA máxima factible de construir en base a la conjunción, como mínimo, de los siguientes factores.

a. Zonificación
b. Fot
c. Altura Máxima de fachada
d. Línea de frente interno
e. Patios de ventilación.
f. Otras consideraciones específicas s/ el caso y zona.
g. Usos permitidos
h. otros.

Mediante el análisis de la volumetría se determinará la verdadera capacidad edificable del terreno que se utilizará para el cálculo. La información debe recabarse en las oficinas del municipio del lugar y en sus respectivos códigos de planeamiento y de construcción, así como en normas u ordenanzas de aplicación que pudieran modificar o complementar los mismos.

EJEMPLO PRÁCTICO

La expresión a que hiciéramos referencia del valor residual queda expresada mediante la siguiente fórmula:

Pt= Pv – (G +Ict +U)

Donde

Pv = precio de venta
Pt = precio del terreno
G = Gastos (gastos de construcción, comisiones, etc.)
Ict = intereses por la inmovilización del capital en tierra y en gastos.
U = Utilidad

A) ADMITE LA CONSTRUCCIÓN DE 24 UNIDADES:

Superficie total a edificar = 1560 m2 %
Áreas Comunes (15%) = 230 m2
Superficie Vendible: 1560 -230 = 1330 m2
Precio m2. – Surge del mercado U$S 1500/m2
Pv -Valor Venta – 1330 m2 x 1500 U$S/m2 = 1.976.000 U$S/m2
G - Gastos = 1.466.794 U$S
U – Utilidad 12% valor de venta = 237.000 U$S
Ict -Intereses Capital Tierra: (11 % anual por 1,25 años) = 70. 050 U$S

PRECIO MAXIMO TERRENO: Pmt = Pv – (G++Ict+U) Pmt = 202.256 U$S

VALOR INCIDENCIA BRUTA: 202.256/1.560= 130 U$S/m2

B) ADMITE LA CONSTRUCCIÓN DE 16 UNIDADES:

Superficie total a edificar = 1050 m2 %
Áreas Comunes (15%) = 158 m2
Superficie Vendible: 1050 -158 = 892 m2
Precio m2. – Surge del mercado U$S 1500/m2 Pv -

VALOR VENTA DEPTOS – 892 m2 x 1500 U$S/m2 = 1.338.750 U$S/m2
G - GASTOS = 933.325 U$S
U – Utilidad 12% valor de venta = 160.650 U$S
Ict -Intereses Capital Tierra: (11 % anual por 1,25 años) = 48.871 U$S

PRECIO MAXIMO TERRENO: Pmt = Pv – (G++Ict+U) Pmt = 145.904 U$S

VALOR INCIDENCIA BRUTA: 145.904/1050= 139 U$S/m2

CONCLUSIÓN:

Prácticamente el mismo terreno pasa de más de 200.000 dólares como valor máximo de venta, para no salirse del mercado con los valores de venta finales , a menos de 150.000 unidades de la misma moneda de acuerdo con las limitaciones que impone la legislación municipal vigente.

Debe entenderse que este es el valor máximo que acepta el proyecto como limite de compra, pero no cabe duda que si puede pagarse menos por el terreno la inversión aumentará la rentabilidad en forma sustancial.

Una manera de satisfacer a ambas partes es la de aporte del terreno a cambio de m2, quien aporta el terreno recibe m2 para la venta a precios de mercado y quien lleva adelante el proyecto los entrega a su costo.

CHEQUEO POR COMPARATIVOS:

Resulta conveniente, en el caso que existan ofertas de terreno de características similares a las del bien evaluado corroborar los datos obtenidos cruzándolos mediante la metodología de comparación de referentes, mediante la homogeneización y ponderación adecuada de las cualidades diferenciales de cada uno con relación al lote a valuar.

El valor que surge por esta metodología podría llegar a ser mayor o menor que el que surge por comparativos directos, en ese caso, evidenciando en el caso de que el valor fuera superior, entre otras cosas, una excesiva pretensión de precio a la luz de la real potencialidad edificable del terreno.

Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa saber tasación, dale un ME GUSTA a esta página para recibir mis publicaciones en tu muro o, si quieres consultarme o tienes dudas, escríbeme a mi correo personal que lo encontrarás bajo mi firma.-

Por: Miguel Ángel ANTOÑANA

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