LA IMPORTANCIA DE LA DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD EN UNA TASACION

Al momento de realizar un informe de avalúo inmobiliario, el técnico debe hacer una minuciosa descripción de las mejoras que encuentra, es por ello que el tasador debe suministrar una descripción detallada de la propiedad, en la condición en que se encuentra al momento de realizarse la tasación. La información servirá de base para comparar las características edilicias de la propiedad en cuestión con aquellas consideradas típicas para su mercado. A través de estas descripciones, el tasador obtendrá una acabada comprensión de las características físicas de la propiedad, las cuales serán necesarias para identificar, seleccionar y analizar propiedades comparables adecuadas. 

El tasador deberá efectuar personalmente una inspección completa de la propiedad a tasar. Ella deberá incluir una cuidadosa recorrida por todo el predio de la propiedad, tanto interior (incluyendo todos los ambientes y espacios interiores) como exterior, como así también el vecindario.

Deberá anotar de manera clara, precisa y completa las características de la propiedad como así también las típicas del barrio o vecindario. Debe ser lo mas especifico posible, agregando comentarios sobre aspectos tales como reparaciones necesarias, características adicionales, modernización, etc.  Durante la inspección, deberá sacar fotografías mostrando todas las vistas relevantes de la propiedad, fotos de las calles y de cualquier otro ítem relevante, tal como falta de mantenimiento o características superiores al estándar. 

Adicionalmente, deberá tomar, durante la inspección, mediciones de la propiedad en cuestión, con el objeto de confirmar la información referida a las dimensiones de la propiedad. 

SUPERFICIE CUBIERTA.

Deberá ser expresada en metros cuadrados y se define como el área habitable construida entre las paredes exteriores de la propiedad y que es utilizada específicamente para vivienda. Esta definición engloba espacios habitables tales como living, cocina, dormitorios, dependencias de servicio, pasillos, placares/ vestidores, baños, lavadero (con acceso desde el interior de la propiedad) y escaleras que conecten los distintos ambientes de la vivienda.

La determinación de la superficie del área habitable deberá obtenerse de fuentes confiables, tales como los planos finales de obra o mediante mediciones realizadas por el tasador. En todos los casos el tasador deberá asumir la responsabilidad por la precisión de los datos. Al determinar esta superficie, se computara el 50% de las medianeras. Las paredes perimetrales se tomaran al 100%.

El valor a ser ingresado en este rubro resultara de multiplicar las dimensiones de la superficie habitable cubierta por el precio asignado por metro cuadrado.

SUPERFICIE SEMICUBIERTA.

Es definida como las áreas que tienen, por lo menos, un lado abierto y sus características permiten a los ocupantes del inmueble utilizarlas como una prolongación de la superficie habitable cubierta. Esta categorización incluye, también, aquellos espacios que han sido cubiertos mediante cerramientos metálicos, de aluminio, etc. Ejemplos de estos pueden ser quinchos, galerías y balcones que no sean meramente ornamentales.

Es de esperar que estas superficies tengan un valor por metro cuadrado inferior al asignado a la superficie habitable cubierta. Generalmente, tendrá un rango de valor de hasta el 60% de dicha área.

SUPERFICIE DESCUBIERTA.

El valor a ser ingresado en este rubro resultara de multiplicar las dimensiones del área descubierta por el correspondiente precio asignado por metro cuadrado. Este precio será ajustado (de corresponder) en función del método de valuación de las propiedades comparables. Se pueden citar como ejemplos de esta a los patios y jardines.

ESPACIO HABITABLE.

Este deberá ser expresado en metros cuadrados y se define como el área habitable construida entre las paredes exteriores de la propiedad y que es utilizada específicamente para vivienda. Esta definición engloba espacios habitables tales como living, cocina, dormitorios, dependencias de servicio, pasillos, placares / vestidores, baños, lavadero (con acceso desde el interior de la propiedad) y escaleras que conecten los distintos ambientes de la vivienda.  La determinación de la superficie del área habitable deberá obtenerse de fuentes confiables, tales como los planos finales de obra, o mediante mediciones realizadas por el tasador. En todos los casos el tasador deberá asumir la responsabilidad por la precisión de los datos. 

Las áreas que no debieran incluirse son superficies tales como:

• Espacios para estacionamiento o guarda de vehículos.
• Balcones (cubiertos o descubiertos).
• Patios (cubiertos o descubiertos).
• Galerías, incluyendo aquellas con cerramientos metálicos.
• Depósitos / bauleras contiguas o no a la vivienda, que carezcan de acceso directo desde el interior de la propiedad.
• Áticos sin mejoras significativas que los tornen habitables o aquellos que poseen dichas mejoras pero cuya altura es igual o inferior a 2,5 metros.
• Lavaderos que puedan accederse solamente desde el exterior.
• Escaleras que lleven al estacionamiento o a áticos sin mejoras significativas que los tornen habitables o aquellos que poseen dichas mejoras pero cuya altura es igual o inferior a 2,5 metros.


AÑO DE CONSTRUCCIÓN.
        Se debe indicar el año en que fue edificada la propiedad que esta siendo tasada. Si este dato no estuviera disponible deberá ser calculado indicando en ese caso que la información consignada proviene de una estimación. Las fuentes principales para la obtención de dicha información son: registros públicos, registros municipales, planos de obra, etc.

         Si la propiedad tasada tuviere algunas ampliaciones, el tasador deberá consignar la edad de la propiedad a base de la porción mas antigua, indicando los años en que fueron realizadas las reformas o agregados de importancia.
Ejemplo: Una vivienda construida en 1965 a la que se le ha agregado una habitación adicional en 1989, el tasador deberá consignar lo siguiente:
“Año de construcción: 1965, remodelada en 1989".


TIPO DE CONSTRUCCIÓN.

           El tasador deberá consignar los materiales predominantes utilizados en la construcción de la propiedad.
El tipo de construcción se refiere a la construcción total de la residencia que esta siendo tasada, incluyendo su estructura, paredes exteriores y techos.

Los más comunes incluyen:

• Ladrillo: La construcción de ladrillos consiste de paneles y paredes de dicho material y mortero (mezcla) construidos sobre el terreno.
• Bloques de hormigón: Concreto comprimido en forma de bloque, endurecido y usado como unidad de mampostería. Su construcción consiste en bloques de hormigón puestos para formar paredes con el agregado de mortero, utilizándose generalmente un refuerzo de alambre o hierro redondo.
• Construcción de madera: Construcción en la cual las paredes, particiones y aberturas están formadas por postes, marcos, entramados o tabiques de madera.
• Construcción metálica: Estructura rígida de acero que soporta y transmite a los cimientos todas las cargas externas e internas y las tensiones.
• Hormigón: Material duro, de apariencia exterior pétrea, formado mezclando arena, canto rodado y cemento con agua, permitiendo su posterior fragüe.

      La construcción de hormigón consiste en paredes, pisos y cielos rasos (losas) o estructuras de techo que se forman con hormigón generalmente armado, que es colado en los encofrados para obtener las formas requeridas.
El tasador debe consignar el tipo de material predominante. Los edificios que tengan agregados o que hayan sido remodelados deberán ser descriptos con mayor detalle.


TIPO DE TECHO.
      Se deberá describir el tipo de materiales predominantes en la construcción del techo. Si se trata de un edificio de departamentos, se deberá describir el tipo de construcción del techo de dicho edificio.  La construcción del techo define los elementos y materiales que constituyen el cerramiento principal que protege los espacios interiores de la vivienda. El tasador deberá especificar tanto el tipo de techo como la clase de materiales empleados.


Los techos más comunes.

a) Techo de vigas y cabrios de madera.

Indicar la madera usada, en un corte de la residencia, y los miembros estructurales hechos de madera, que dan forma y soportan la cubierta del techo.

b) Tableros y vigas de madera.
Tableros de madera sin terminar y los elementos portantes de carga principales de madera que combinados, dan albergue al espacio interior. El enmarcado en tableros y vigas de madera no deja espacios ocultos disponibles para alojar tuberías de aire, cañerías, tendido eléctrico, salvo cuando se usa una estructura en capas o miembros estructurales espaciados.

c) Cabriada de madera.
Reticulados planos, triangulares, prediseñados y prefabricados, construidos de madera.

d) Sistema de techo de viga de malla abierta.
Prediseñados y prefabricados en longitudes, espesores y capacidad portante normalizadas. Cada viga es anclada firmemente a su estructura portante y la plataforma del techo debe ser anclada a todos los soportes.

e) Techos de hormigón premoldeado.
Componentes estructurales de hormigón que no son colados en sitio, sino moldeados separadamente o en otra localidad.

f) Techos de losa de hormigón armado.
Hormigón reforzado con barras, varillas o malla de hierro.

Materiales para techos.

a) Composición en sitio.
La cobertura del techo con papel de fieltro con uniones solapadas y sellado con asfalto caliente o compuesto para techo. La capa final puede ser de asfalto o asfalto cubierto con arena.

b) Tejas de madera, lana de vidrio o asfalto.
Planchas delgadas para cubierta, hechas de madera, lana de vidrio o asfalto

c) Laminas de madera.
Similares a las tejas, pero hechas de madera y reforzadas combinando varias entre sí.

d) Pizarra.
Cobertura de techo hecha con baldosas naturales de pizarra.

e) Mosaico.
Arcilla o cemento moldeado y quemado o una combinación de muchos materiales para techado.

f) Chapa acanalada.
Una cubierta de techo formada con chapa metálica, acanalada para lograr rigidez y canalizar el derrame del agua de lluvia. Un ejemplo de la anotación a consignar seria "Techo de vigas y cabios de madera con tejas de madera".


Por: Miguel Ángel ANTOÑANA, Libro “Valuación Inmobiliaria” del Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice: